都更牛步 更新速度追不上老化(2018/11/12經濟日報)

都更牛步 更新速度追不上老化(2018/11/12經濟日報)

來源:https://money.udn.com/money/story/5621/3474981

 

 「整個市場從2014年文林苑事件後,不管是建設公司,還是消費者,對都更的熱度只能用冷一個字形容。」說這話的人,是國內房仲龍頭之一永慶房屋總經理葉凌棋。

「文林苑就像台灣都更史的一個拐點!」曾見證這一頁的台北市官員指出,位於北市士林鬧區的文林苑,原為一大片老舊公寓,後來被市府劃進都更範圍內,但在不同意戶王家不願搬遷,協商未果而成為「釘子戶」後,北市府最後動用公權力強拆王家,引起社會譁然。當時公民團體、學者紛紛聲援,經過長年抗爭與訴訟,王家與建商樂揚建設和解,文林苑也在2016年交屋,王家並分回五戶。文林苑事件發生後,居住正義的討論從未間斷,但也讓許多建商一提到都更,便噤若寒蟬。

都市更新,曾是國內不動產開發業者期待的一個新商機,也曾是消費者在購買雙北市老房子的最大期待,但今年剛走過20年的都更條例,已歷經八次修正,不管修了多少次,都無法加速都更的推動,目前第九次修正案躺在立法院,雖執政團隊表達拚本月三讀,但能否過關仍是未知數。

文林苑爭議 成歷史轉捩點

數據會說話,全國超過30年以上的老房子從2009年的229萬戶隨時間不斷攀升,到今年已經達到410萬戶,十年來增加近八成。占全國所有房子的比重從十年前29.3%到今年已經達47.6%。人口重心雙北市更嚴重,台北市30年老宅從2009年的34萬戶今年已經達到61萬戶,十年成長76%,占所有房屋比高達68%,換言之,台北市每十棟房中,有6.8棟超過30年,從比例上看,台北市的建築急需要更新。

從數字看台北市老房子的比重高的嚇人,反觀都更案例件數卻低的可怕,2009年全台(大部分台北市)都更核定件數有26件,一直到2012年每年都在30件之下,2013年衝上52件;不過,2014年文林苑事件後,2015、2016年分別僅有45、35件,去年再度衝高至67件,創下新高,但即使如此,都更件數仍遠趕不上房屋老化速度。

如果再對比完工數,從2009年起,都更共核定362件,但完工的僅146件,不到核定的一半,時間再拉長看,2001年起至今核定536件,完工僅252件,五成不到,業界認為完成率這麼低,多數都卡在程序。

完工率極低 多數卡在程序

所有東西用久了都會壞,為何房子不會?將住的地方汰舊換新,讓它更安全、更舒服,這是許多開發商的願景,也是消費者應得的權益,可是從結果來看,都更、政府、開發商、消費者四方過去20年都沒有太大的交集。

由於都更需要有開發商(實施者)執行所有計畫,但太多問題需要克服,所以都更條例的設置不僅規範都更的程序、條件、品質等,更重要的是需要給開發商足夠的誘因才能吸引他們投入。唯20年來,都更發展的速度只能用「牛步」來形容。

為何會牛步?業者認為從文林苑事件後,原本才剛開始大展拳腳的開發商全部暫停下來轉趨觀望,不過這只是冰山一角,國內主要建商歸納出三大原因,是業者不願投入的關鍵。

一是誘因不足,風險仍高,目前都更條例修正案仍在立法院,吉美建設董事長蔡竹雄說,都更事業計畫書和都更權利變換書的作業方式反而修得更不符合實務上的執行,增加太多不確定性;另外,建商即使取得建照,還要清除所有地上物才能預售,造成建商資金壓力。最後,危老條例被視為替都更開了一條新的選擇,卻在稅負減免土增稅部分無法比照都更祭出誘因,反而壓抑開發商意願。

二是程序冗長,長虹建設董事長李文造說,過去都更程序繁瑣,往往一個案子就要搞很多年,時間、資金等成本壓力大,現在業界寄望危老條例簡化程序的優勢,也看好成功機會大。

最後是「公權力」,這也是重中之重,業界直言,很多開發案走到最後一哩遇到釘子戶的問題,政府把球丟給建商,但誰敢強拆?當前社會氛圍企業怎麼敢做這種事?因此,代拆得靠政府貫徹公權力的執行,才會讓建商勇於投案。

第九次修法 要解實務困境

內政部政務次長花敬群日前宣示都更2.0正式展開,尤其都更條例第九次修法,強調的是希望解決實務困境。在過去,都更實施者與地主間不信任,但都更條例修法完成後,容積獎勵能夠明確化,一翻兩瞪眼,所有人可以受益多少,都是公開透明,自然也就能夠少了爭議、多了信任。